買うべき物件をどのように選ぶのか

物件選びというものが不動産投資の成否を決める、最も重要な要素であることは言うまでもありませんが、どのような基準で選ぶのが良いのでしょうか。

収益指標としてIRRを使うこと、かつNOI利回りとキャッシュフローにも気を配る必要がありますが、どのような物件を選べば、高いIRRを得ることができるのでしょうか?

不動産の価格を決める要素で一番重要なのは、実は物件そのものよりもマクロ経済要因です。
株と同じで、すでにバブル化している相場に飛び込んでいったのでは、どう頑張っても売却時に利益が出にくいものです。

一般的に、不動産市況は証券市場から半年程度の遅効性があると言われております。
経済の流れをよく観察して、不動産市況全体の動向をつかむことがまず何よりも重要です。

不動産投資

安く買う買い時を見極めるには経済全体を見る目を養う

サブプライム危機が本格的に、相場を崩し始める頃、証券市場の動きに少し陰りが見えていたのに加え、不動産業界向けのヘッドハンテイング会社から、「最近は不動産会社が、軒並み人材の採用を中止している」という情報が漏れ伝わってきて、「これは、何かがおかしい」と思い、すぐさま、所有不動産の売却に踏み切り、不動産相場が崩れる前に利益を確定できた……というような市況に敏感な方の話を伺う機会がありました。

誰もがこのように適正なアクションを素早く取れれば、苦労のない話なのですが、できる限りマクロ経済にもアンテナを張り、その動向を把握して、景気の先行きを自分の頭で考えることができるというのは、やはり投資に対する大きな才能と言えるでしょう。
サブプライム問題の先行きが不透明だった時期は、ちょうどいちばんの買い時の一つであったと言えます。

他にも、欧米のソプリン危機、震災など価格下落要因は多くありましたが、意外に都心の住居物件は堅調に推移し、底打ち感が強くなってきています。
株式市場は低調でも、不動産市況がこれより下がる気配はあまり見られません。

このような時期の購入は、景気の先行きが不透明というリスクはありますが、長い目で見れば値上がり益までも狙いに行ける、とても良いタイミングだと言えるでしょう。

不動産投資は、始める時期と終える時期が非常に重要なのです。

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