個人投資家が狙うべき物件とは

個人投資家の長期投資に適した物件とは、どのようなものでしょうか?

ネット利回りが高く、ローンを付けやすい投資物件で、流動性、空室、価格下落リスクとのバランスが良い物件というのが、基本的条件となるでしょう。

具体的に狙い目となるエリアと言えるのは、都心(山手線内側エリア)まで電車で30分以内の郊外でしょう。
概ね、杉並区、北区、板橋区、練馬区、足立区、江戸川区などのほか、神奈川県、埼玉県のうち東京寄りのエリアが該当します。
東京都心部以外にも積極的に物件を探しに行くことが、高いIRRを実現する物件の選び方です。

なぜ都心まで電車で30分以内がポイントかと言えば、都心までの距離が遠くなるにつれて、地域経済の影響を受ける度合いが増すためです。

電車で30分とは、徒歩時間を含めて家から会社まで60分以内という、都心への通勤・通学者が居住先として許容できる上限の通勤時間の目安という意味合いもあります。
その時間内に大手町や新宿、渋谷に出られる場所、つまりは東京都心部へ通勤するために住む場所であれば、人口の増え続ける東京都心という心強い経済圏をバックボーンとすることができるのです。