不動産投資の出口戦略

不動産投資のゴールの一つが物件の売却による利益確定です。
売却時に考えなければならないこととは何でしょうか?
売却時に少しでも早く、そして高く売る方法を考えていきましょう。
・流通コストと実効税率の高さを考慮する

実は、不動産の転売による利益確定というのは、高額な税金面を考えると、あまり効率の良い利益の出し方ではありません。
それにもかかわらず、転売を生業にする業者が細々と仕事を続けられるのは、一度に得られる絶対額が大きいためです。
しかし、よく見てみると、その金額は資産全体からの比率、取っているリスクから考えれば、微々たるものであることが多いのです。
不動産転売益の実効税率は、個人所有の場合、概ね購入してから5年以内の売却で40%弱、5年超では20%です。
これが法人所有の場合、最大で40%以上にもなることがあります。
これは、株や債券など金融商品に課せられる10~20%という税率と比べて、あまりにも高額です。
この高額な税率を含めて売却計画を考え、税引後のキャッシュフローをベースに売却の判断をする必要があります。
さらに、売却時にも、通常は不動産仲介手数料、約3.15%がかかります。
多少の値上がり程度で売却してしまうのであれば、長期で保有し長期間に分散させて賃料を得続けた方が、流通コストや税額を考えると収益性は上がることも多々あるのです。
なぜなら、法人で物件を持ち、社長へ給与を支払うなどして所得を分散すると、経費差し引き後の賃料収入への実効税率を15~20%に抑えることも可能だからです。

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