不動産投資の出口戦略

不動産投資のゴールの一つが物件の売却による利益確定です。
売却時に考えなければならないこととは何でしょうか?
売却時に少しでも早く、そして高く売る方法を考えていきましょう。
・流通コストと実効税率の高さを考慮する

実は、不動産の転売による利益確定というのは、高額な税金面を考えると、あまり効率の良い利益の出し方ではありません。
それにもかかわらず、転売を生業にする業者が細々と仕事を続けられるのは、一度に得られる絶対額が大きいためです。
しかし、よく見てみると、その金額は資産全体からの比率、取っているリスクから考えれば、微々たるものであることが多いのです。
不動産転売益の実効税率は、個人所有の場合、概ね購入してから5年以内の売却で40%弱、5年超では20%です。
これが法人所有の場合、最大で40%以上にもなることがあります。
これは、株や債券など金融商品に課せられる10~20%という税率と比べて、あまりにも高額です。
この高額な税率を含めて売却計画を考え、税引後のキャッシュフローをベースに売却の判断をする必要があります。
さらに、売却時にも、通常は不動産仲介手数料、約3.15%がかかります。
多少の値上がり程度で売却してしまうのであれば、長期で保有し長期間に分散させて賃料を得続けた方が、流通コストや税額を考えると収益性は上がることも多々あるのです。
なぜなら、法人で物件を持ち、社長へ給与を支払うなどして所得を分散すると、経費差し引き後の賃料収入への実効税率を15~20%に抑えることも可能だからです。

空きオフィスを住居ヘコンバージョンするばあいの大きな問題

アメリカなどではロフト(日本のロフトとは意味が違う)といって、事務所や倉庫を住居へコンバージョンすることは一般的によく行われており、できない話ではないはずですなのですが。
しかし、残念なことに、結論から言うと、現況では法律上の制限があり、できません。
事務所を共同住居にコンバージョンするには、既存建物図面、確認申請書、完了検査済証、構造計算書、構造図などの書類が必要となります。
この時点でほとんどの築古ピルは書類がないことが多く、話がこれ以上前に進みません。
運良くこれらの書類を発見できたとしても、さらに、避難経路、採光上有効な窓、換気、階段幅員についての規定など、非常に数多くの細かい規定をすべて満たさなければならず、事務所から共同住居へのコンバージョンはあまり現実的な選択肢ではありません。
基本的には法改正を待つしかないという状況です。
しかし、建築時から事務所と共同住宅の併用で建てられているような場合は、用途変更の可能性が多少なりともあり得る場合が存在します。
事務所ではテナントが付かないがアパートにできるならば埋まるかもという場合は、まず建築士に相談してみると良いかもしれません。

銀行の融資の類別 ②

数百万円を超えるような、高級な時計をつけたり、きらびやかなスーツをこれ見よがしに着て行ってしまっては、あまり良い印象を与えられるとは思えませんね。確かに、最低限の清潔感はもちろん必要ですが、必要以上に高価なものを身にまとって、銀行にさっそうと融資の相談に行くことは、あまり得策ではないと言えそうです。これを踏まえると、手頃な洋服店で買ったスーツに、シンプルな時計と言った身なりで行く方が無難でしょう。こういったいわば態度の積み重ねが信頼を作るとも考えられそうです。そして一度融資を受けることができたなら、返済は確実に遅滞なく済ませていき、コツコツと継続して信頼関係を続けていくことが何よりも重要になっていきます。成功した不動産投資家の方の中には、融資の相談に乗ってくれたり、融資をしてくれた銀行支店の店長などとゴルフに行ったり、居酒屋に行ったりするなどして緊密な関係を築く人もいるようですが、あまり得策とは言えない場合もあります。銀行サイドとしては、いくら人間関係が良好であったとしても、属性、つまり社会的評価の低い相手にお金を貸すことはリスクそのものなのです。これを交遊関係でなんとかしようとすると、間違いなく関係に亀裂が入ることは容易に想像できるのはないでしょうか?これを防ぐためには、しっかりと社会的評価を上げて、付き合い方と中身が伴っているようにしておくことで、お互いの齟齬をなくしていくことが出来るかもしれませんね。ともかく、服装は質素に、内面は謙虚に、銀行サイドに近づくなら属性も伴った上で、を徹底しましょう。これらをクリアすることで、不動産投資は軌道に乗る準備ができたといってもいいかもしれませんね。

銀行の融資の類別①

解決方法は至極単純で、銀行に面識があり、なおかつ社会的信用度が高い人の紹介を受けて、銀行に行くということです。これは銀行サイドに立って考えてみればわかることですが、実際に融資をしようと思った際に、信頼関係が築けている人の紹介であれば、多少安心することはわかるでしょう。これは個人や法人を問わず使える方法です。では、そのような人と知り合うためにはどうしたらよいのでしょうか?周りに融資を受けた経験がある人がいない場合などは、不動産投資のセミナーなどを通じて、積極的に人と交流しておく必要があるかもしれません。不動産投資を行う人の多くは、融資の第一歩が、人の紹介であったということがあると聞いたことがあります。もし、何も紹介を得ずに、ゼロから銀行の信頼を得る必要がある場合には、相当苦労するということを留意しておくといいかもしれません。そして、「その銀行に対する立ち回り方をどうすべきか」という言い方は少し遊びが過ぎるかもしれませんが、対策として、マニュアル化された方法が存在すると言ってもいいでしょう。その方法や心構えはシンプルで、「言動や態度から銀行に対して私は信頼に足る人間ですというアピールをすること」です。具体的に言うと、例えば、融資の相談が、午後の2時からだったとしましょう。その際に、少し早めに来て落ち着いた態度をしっかりと作ることも重要です。ここで時間をオーバーして遅刻してしまったり、大幅に遅れて来てしてしまったりするようでは、そもそもの信用もあったものではありません。このような人にお金を貸したいとは、誰も思わないのではないでしょうか?また、すでに述べた通り、これらの注意点は身なりに関しても同じです。

不動産投資と副業

終身雇用制も崩れ、大会社が40歳代で早期退職者を募るのも珍しい話ではなくなりました。

そんな背景からか、不動産投資は一昔前のように「贅沢」「大穴」的な興味よりも、将来の生活を安定させたいとか、生活費の足しなどの動機が増えたようです。

今の世代の人たちが老後の不安を感じるのは当たり前です。

一方、70代以上の財政状況は、年金の額が600万円を越える人もいるといいます。

それだけあれば、安心して老後を過ごせるでしょう。

しかし、社会保険料や税金の負担は増えるばかり、少子化により、この状況はもっと悪化するのではという不安というか確信めいたものすらあります。

長生きすることはリスクなのでしょうか。

今の世代が老後に、多くの年金、貯金を持つのは至難のワザといえるでしょう。

そんな世代に不動産投資熱が上がった理由が、アベノミクスの影響があります。

日銀の金融緩和政策により、銀行が不動産購入資金を積極的に貸し出すようになりました。

サラリーマンが銀行から融資を受けて、不動産投資に比較的容易に参加できるようになったのです。

しかし、昨今のアパート投資で起こった偽造融資などの問題から、各銀行の融資の引き締めが始まりました。

副業としての不動産投資をするならば、本業で金を稼いでおくことを忘れてはいけません。

無理なローンが組めないのは不幸中の幸いと考え、よりよい物件を買うために労働市場での価値を高めておきましょう。

せっかく投資するのなら失敗したくありません。

良い物件を見つけるためには、気持ちの余裕、資金の余裕が必須です。

安ければ安いほど良いと考えていると、優良な物件と出合うのは難しくなるばかりです。

まずは本業で稼いでおくこと。

そしてお金の計算に強くなっていくことです。

政策金融公庫

日本政策金融公庫という金融機関があります。
旧国民生活金融公庫と、いくつかの政府系金融機関が合併してできた株式会社です。

政策金融公庫は、民間の金融機関と比べ簡単かつ迅速な審査で、比較的、誰にでも融資をしてくれるという金融機関です。

不動産賃貸業(つまりは大家業)の創業も借入可能な業種として正式に認められています。
ただし、パンフレットに書かれている貸出上限を、誰にでも貸し付けてくれるわけではありません。
実績値としては、その数分の一程度を借りている新規開業者が多いようです。

彼らの融資の考え方として知っておくべきことは、代表者個人と代表者が経営する会社をひとくくりで同一アカウントと考え、そのアカウントごとに無担保融資枠の上限と有担保融資枠の上限を設定している、という点です。
そのため、ある意味当たり前ですが、一人の代表者がいくつも新設会社を作って、新規開業資金として同時に複数回の融資を受けたり、普通貸付、新規開業資金、新事業活動促進資金などメニューのすべてに申し込んで、多額の借入を起こすことはできない仕組みになっています。
この仕組み上当然のことながら、代表者個人の個人資産が多い場合は加点評価となり、代表者や会社の資金が潤沢すぎる場合でも断られるということはないようです。

また、面接担当者の上申書が成果を大きく左右するようですので、面接担当官には好印象を持たれる対応を心がけましょう。

なお、政策金融公庫や保証協会の創業融資斡旋を、ビジネスにしている税理士や行政書士は多くいますが、特に政策金融公庫については、よほどビジネス初心者で、自社の決算書の見方がよく分からない、確定申告をしたことがない、というような会計初心者以外、融資申込は他人に依頼せずとも一人でできる内容で、それほど面倒でもありませんので、政策金融公庫に限って言えば、わざわざそのような有料コンサルを頼む必要はないでしょう。

銀行ごとに少しずつ違う融資基準

銀行と言っても都市銀行、信託銀行、地方銀行、第二地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫まで様々な金融機関があり、その数は日本に500以上あります。

そして、それぞれの金融機関ごとに、少しずつ違う融資基準があり、その基準の違いが人物属性や物件種類に対する融資の得意不得意につながっています。

つまりは、A銀行で断られた融資の申込が、B銀行ではすんなり通ることも十分にあり得るのです。

その少しだけ違う融資基準の差異を調べ抜いて、どの銀行がどのような物件への融資に強いのかを知っておけば、当然、融資は受けやすくなります。

手元資金の少ないサラリーマンが融資を受けるのは難しそうだ、と思われる方も多いと思いますが、500以上の金融機関のすべてが同じ融資基準を採用しているわけではありません。
何事にも例外があり、その例外をくまなく見つけて、融資を獲得するのが融資ノウハウなのです。

どのような種類の物件が良いのか?

木造物件は、築5年を過ぎると年々賃料が下落し始め、築40年目まで下落し続ける傾向があります。

40年後ですと、賃料はおおよそ新築時の4分の3にまで下落するようです。

また、木造物件は経年劣化が激しい傾向が強く、修繕費用が多くかかるため、これは大きな利回り低下要因となります。
これらは、木造アパートの大きな問題点といえるでしょう。

一方、RC、鉄骨造の非木造では、初年経過以降、賃料はあまり下落せず、築20年~40年の範囲では、ほとんど同じ賃料を維持できる傾向があります。
となると、築初年前後の非木造物件ならば、将来の賃料下落をあまり気にすることなく、安定した賃料収入を得ることができることになります。

もっとも賃料下落が少ないのは鉄骨で、築40年後でも新築比マイナス1割強程度くらいのようです。
しかし、鉄骨造は耐用年数が30年程度と短めであるという欠点があり、長期のローンが獲得しにくいようです。

一方、RCならば、耐用年数は47年となっています。
築20年でも耐用年数47年-20年経過=残存27年ですから、30年近いローンを組むことが可能です。
5~10年後の売却を考えた場合でも、次の購入者も20年以上のローンを得られる可能性が残りますので、取り扱いやすい物件といえるでしょう。

賃料安定期に入った築20年前後のRCは、お勧めできる物件属性の一つであるといえます。

悪い金利上昇が起きるとどうなる

最悪シナリオである日本経済の不信任による悪い金利上昇が起きた場合、不動産市場はどうなるでしょうか?

金利が大きく上昇した場合、月々のローン返済が大幅に増加します。
月々、数万円という大幅な支払額の上昇が発生した場合、ますます可処分所得は減るどころか、ローンを返済できなくなる人が出てくることも想像に難くありません。

不動産投資の場合、ただでさえ住宅ローンと比べて高い金利がさらに上がった場合、月々のキャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。
悪い金利の上昇局面においては、物件価格の下落というパターンを同時に併発しやすく、この場合、月々のキャッシュフローは赤、売るにも売れないという最悪の状態が待ち受けています。

一応、多くの金融機関において、金利上昇時のシミュレーションとして4%程度の高金利となった場合でも返済できるかというストレス耐性をチェックしています。
つまり、借入金利が4%程度に達するまでは耐えられるという前提で融資を考えているのですが、実際に悪い金利上昇により貸出金利が4%に達してしまった場合、多くの不動産投資は魅力の乏しいものとなり、不動産投資家は返済に苦労することとなります。

良い金利上昇と悪い金利上昇という、極端な2つのシナリオで金利が上昇した時の状況を考えてみました。

金利上昇時に何が起きるか、その時、どのような行動を取るべきか、借り入れを起こす前から考えておきましょう。
備えあれば憂いなしです。